上海房产律师-【严希勇律师咨询电话:18021022918（微信同号）】--户口未迁引纠纷违约金酌定显公平

案例类型	房屋买卖合同纠纷	审理法院	上海市某区人民法院
裁判日期	2016年11月29日	审理程序	普通程序（缺席审理）
核心争点	户口迁出违约责任	合同标的	房屋总价款90万元
违约金约定	日万分之五	判决金额	酌定10万元
法律依据	合同法第60条、第107条	裁判要旨	违约金应以实际损失为基础酌定

房屋买卖合同中约定卖方应在限期内迁出房屋内原有户口，逾期未迁出则按日支付违约金。当买方未能举证证明因户口未迁出而遭受实际损失时，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等综合因素，依据公平原则和诚实信用原则，对约定的违约金进行合理调整，酌定适当的赔偿数额。

2011年7月17日，原告（买方，共三人）与被告（卖方）签订《上海市房地产买卖合同》。合同约定：原告向被告购买位于上海市浦东新区某路某弄某号某室的房屋，建筑面积54.68平方米，房屋总价款为人民币90万元。双方确认于2011年11月20日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。

合同特别约定了户口迁出条款：被告应于送件（取得收件收据）之日起180日内，向房地产所在地的公安派出机构办理原有户口（若有）的迁出手续。若未在前述期限内迁出原有户口，被告应按照该房地产总价款的日万分之五向原告支付违约金，直至原有户口迁出时止。

合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款90万元。2011年11月4日，系争房屋完成产权过户登记手续，产权登记于三原告名下。

然而，房屋过户后，被告并未按照合同约定的期限将房屋内原有的户口迁出。直到2016年12月26日，原告向当地派出所查询后才发现，系争房屋中仍有三个户口未迁出，分别为郑某某、黄某某、郑某某（化名），三人将户口迁入系争房屋的时间分别为2005年12月3日、2005年12月3日和1992年10月16日，均早于原、被告之间的房屋买卖过户日期。

原告认为被告未按合同约定迁出户口已构成违约，遂向法院提起诉讼，请求判令被告支付逾期迁出户口违约金。违约金的计算方式为：自2012年5月3日起（即过户后180日届满之次日）至判决生效之日止，按房屋总价款90万元的日万分之五计算。按此标准计算，截至起诉之日，违约金数额已相当可观。

焦点一：被告未按期迁出房屋内原有户口，是否构成违约？

焦点二：合同约定的按日万分之五计算的违约金标准是否过高？法院应如何调整？

法院经审理认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，合法有效，双方应严格履行合同约定。被告未按约定于2011年11月4日起的180日内迁出系争房屋内的原所有户口，已构成违约。

关于违约金的数额问题，法院指出：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

本案中，存在以下关键事实：第一，原告疏于对系争房屋原有户口情况及时查询，直至2016年12月26日才发现尚有原有户口未迁出，距过户已过去五年之久；第二，原告未能举证证明被告未迁出原有户口的行为给其造成了具体的实际损失。

综合考量上述因素，法院行使自由裁量权，酌情判定被告向原告支付逾期迁出户口违约金人民币10万元。对原告要求支付其余违约金的诉讼请求，不予支持。被告经法院依法公告传唤，未到庭应诉，视为放弃抗辩应诉的权利，应承担相应的法律后果。案件受理费9,830元，由原告负担7,530元，被告负担2,300元。

在房屋买卖合同中，户口迁出义务虽非法律直接规定的法定义务，但属于当事人意思自治范畴内的约定义务。一旦双方在合同中明确约定了户口迁出的时限及违约责任，该条款即具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。被告作为卖方，负有按约定期限迁出房屋内原有户口的合同义务。

《合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

本案的核心法律问题在于违约金的司法调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条进一步明确了违约金调整的裁判规则：

当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

该条文确立了违约金调整的"综合衡量"方法论，而非简单地以"损失+30%"为上限的机械计算。法院在调整违约金时，需综合考虑以下因素：

(1) 实际损失基础：买方因户口未迁出而遭受的实际损失是衡量违约金合理性的首要基准。本案中，原告未能举证证明其因户口问题遭受了实际损失（如子女入学受阻、再次交易受限等），这使得法院缺乏支持高额违约金的损失基础。

(2) 合同履行情况：从整体来看，被告已履行了交付房屋和协助办理产权过户的主要合同义务，未迁出户口属于附随义务的违反，而非根本性违约。

(3) 当事人过错程度：被告确实在过户后未及时办理户口迁出手续，存在过错。但买方在长达五年的时间内未主动查询户口状况，也存在一定的疏忽。

(4) 预期利益考量：户口未迁出并未影响买方对房屋的实际占有、使用和处分权，买方已取得完整产权。户口问题对买方造成的不便程度需结合具体情形判断。

本案中，若按合同约定的日万分之五标准，以90万元为基数，自2012年5月3日起计算至判决生效日（2016年11月29日），违约金总额将高达约82万元，接近房屋总价款本身。这一数额显然与原告所遭受的实际损失严重不成比例。

法院酌定10万元违约金，体现了以下裁判智慧：一是承认了被告确实存在违约行为，应当承担违约责任；二是在买方无法举证实际损失的情况下，避免了机械适用合同条款导致的利益严重失衡；三是10万元的金额既对卖方形成了一定的惩戒效果，又不会因违约金过高而显失公平。

本案中，被告经法院依法公告传唤未到庭应诉，法院依法进行缺席审理。被告未到庭意味着其未能就违约金过高提出抗辩，也未能举证说明其未迁出户口的原因。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。被告放弃抗辩权利，法院在认定违约事实时主要依据原告提交的证据，但在违约金调整方面，法院仍然依职权进行了合理裁量，体现了司法公正。

● 购房前务必亲自前往房屋所在地派出所核实户口情况，了解房屋内是否存在未迁出的户口，切勿仅依赖卖方的口头承诺。

● 在合同中应明确约定户口迁出的具体时限和违约责任条款，同时考虑设置合理的违约金计算方式，避免约定过高的违约金在诉讼中被法院调整。

● 房屋过户后，应及时跟进户口迁出情况，发现问题尽早沟通或采取法律行动，避免因长时间拖延导致损失扩大或举证困难。

● 在诉讼中，应尽可能举证证明因户口未迁出而遭受的实际损失，如影响子女入学、影响再次交易价格等，以获得更有力的违约金支持。

● 出售房屋后，应及时办理户口迁出手续，避免因疏忽而承担违约责任。即使买方未及时催告，也不影响违约责任的成立。

● 若因客观原因（如户口涉及他人、迁入地无落户条件等）确实无法按期迁出户口，应主动与买方沟通，争取达成补充协议，延长迁出期限或调整违约责任。

● 在签订合同时，应充分了解房屋内的户口状况，如实告知买方。若存在无法自行迁出的户口，应在合同中予以明确并约定合理的处理方式。

本案是一起因房屋买卖中户口迁出问题引发的合同纠纷，具有较强的典型意义和实践价值：

1. 彰显契约精神与违约必究原则。法院明确认定卖方未按约迁出户口构成违约，体现了对合同约定的尊重和对违约行为的否定评价，有利于引导市场主体诚信履约。

2. 厘清违约金调整的裁判思路。本案清晰展示了法院在违约金调整中"以实际损失为基础、综合衡量多方因素"的裁判方法论，为类似案件提供了裁判参考。

3. 平衡合同自由与实质公平。在尊重当事人约定的同时，法院通过酌定调整避免了形式上的合同自由导致实质上的不公平结果，体现了司法裁判的价值追求。

4. 提示房屋交易中的风险防范。本案警示购房者在交易过程中应重视户口核查环节，同时也提醒卖方及时履行户口迁出义务，对促进房屋交易市场的规范运行具有积极意义。

当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条

被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。