中介带看"货不对板"，合同解约后佣金怎么算？

—— 居间合同纠纷典型案例评析

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一、案例索引

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审理法院：上海市浦东新区人民法院

案    由：（2016）沪0115民初XXXX号

居间合同纠纷

原告：上海某房地产经纪事务所

被告：朱某（购房者）

二、案情回顾

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2016年4月25日，购房者朱某在中介公司的居间服务下，与房屋出卖人签订了《房地产买卖居间协议》，约定以145万元的价格购买浦东新区某处房屋。同日，朱某与中介公司签订了《佣金确认书》，确认佣金为总房价款的2%，即14,500元，并约定合同签订当日一次性付清，逾期按每日万分之五支付滞纳金。

然而，签约后朱某在与出卖人交谈中发现，该房屋并非其明确要求购买的电梯房，而是楼梯房。朱某当即提出异议并要求解约。2016年5月8日，朱某与出卖人签订《解约协议》，出卖人返还朱某定金5,000元。同日，出卖人向中介公司支付了5,000元，用于办理交易备案的撤销手续。

事后，中介公司将朱某诉至法院，要求其支付全额佣金14,500元、自2016年5月9日起每日万分之五的滞纳金及律师费1,000元。中介公司认为，居间协议和买卖合同均已签订，其居间服务已成功，朱某理应支付全额报酬。

朱某辩称，中介公司为了急于促成交易，将非电梯房"掉包"成电梯房带看，存在欺诈行为。且合同已解除，中介公司已从出卖人处获得5,000元，故要求驳回原告全部诉讼请求。

三、争议焦点

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• 焦点一：房屋买卖合同签订后又解除，中介费是否应当全额支付？

• 焦点二：中介公司是否尽到了充分的说明义务和如实报告义务？

• 焦点三：中介公司已从出卖人处获得的5,000元是否应在佣金中扣除？

四、裁判要旨

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居间人促成合同成立的，委托人应当支付报酬。但居间人不仅负有促成合同成立的义务，还负有协助办理房屋审税、过户、交接等一系列交易手续的附随义务。因居间人未尽到充分的说明义务，导致委托人对房屋核心属性产生重大误解并最终解约的，居间人未完成全部协助交易的服务，法院可综合居间人的过错程度及实际付出的劳务，酌情调整佣金数额。

五、裁判结果

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法院审理后认为：

• 原告（中介公司）虽促成了买卖合同的签订，但未尽到充分的说明义务，导致买方对房屋核心属性（是否为电梯房）产生重大误解并最终解约，原告并未完成全部应协助完成的事项。

• 原告作为专业中介，对房屋的核心信息负有严格的核查和如实报告义务，其提供的格式合同中关于"合同签订即居间成功"的条款不能免除其后续协助义务。

• 出卖人自愿支付给原告的5,000元与被告（买方）无涉，被告要求扣除该款项于法无据，不予采信。

• 被告在签订协议当日即提出异议并主张解除合同，原告在居间活动中未尽到充分说明义务，故不支持原告关于滞纳金和律师费的请求。

六、律师说法

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本案的核心争议在于：房屋买卖合同签订后又解除，中介费是否应当全额支付？以下从三个维度进行法律分析：

1. 居间成功的认定标准：根据《合同法》（现《民法典》）规定，居间人促成合同成立的，委托人应当支付报酬。通常情况下，买卖双方签订房屋买卖合同即视为居间成功。但是，这并不意味着中介公司可以"一签了之"。居间人的义务不仅限于促成合同签订，还包括协助办理审税、过户、交接等一系列交易手续。

2. 中介的如实报告与尽职义务：中介公司作为专业机构，对房屋的核心信息（如楼层、是否有电梯、抵押查封情况等）负有严格的核查和如实报告义务。本案中，买方明确要求购买"电梯房"，中介却带看并促签了"楼梯房"，存在明显的服务瑕疵和误导。

3. 公平原则与劳务对价：虽然合同最终解除，但中介公司确实提供了带看、磋商、起草合同等服务，付出了一定的劳动。法院基于公平原则，综合考虑中介公司的过错程度及实际付出的劳务，判决买方支付部分佣金（酌定为约定金额的一半左右），既肯定了中介的劳动价值，也对其不规范的服务行为进行了惩戒。

七、案例亮点

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• 明确了居间人的"全程服务"义务：居间成功不仅以合同签订为标志，还包括后续的审税、过户、交接等协助义务。

• 确立了"过错相抵"的佣金调整规则：中介未尽说明义务导致合同解除的，法院可依过错程度酌情减少佣金。

• 格式条款的合理限制：中介提供的"合同签订即居间成功"格式条款不能免除其后续协助义务。

• 滞纳金与律师费不予支持的条件：买方在签约当日即提出异议并解约，中介自身存在过错的，不支持滞纳金和律师费请求。

八、本案关键词

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  居间合同    中介佣金    如实报告义务    格式条款    公平原则    合同解除    过错相抵  

九、法律依据

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《中华人民共和国合同法》第四百二十六条：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。

十、风险提示

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温馨提示：购房者在签订居间协议前，务必书面确认核心购房需求（如必须带电梯、学区名额等），并要求中介在协议中注明，以便在发生纠纷时维护自身合法权益。同时，中介机构应切实履行对房屋核心信息的核查义务，避免因服务瑕疵导致佣金被酌减。